Welche Versicherungen brauchen Vermieter?
Wer eine Immobilie vermietet, trägt mehr Verantwortung als ein selbstnutzender Eigentümer: für das Gebäude, für die Verkehrssicherung und für den Mietertrag selbst. Dieser Überblick zeigt, welche Bausteine für vermietete Ein- und Mehrfamilienhäuser wirklich relevant sind.
Gebäudeversicherung für vermietete Immobilien
Die Wohngebäudeversicherung ist für Vermieter der wichtigste Baustein. Sie greift bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Bei vermieteten Objekten lohnt sich ein genauer Blick auf die Versicherungssumme: Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern ist der tatsächliche Wiederherstellungswert oft höher, als die ursprüngliche Police vorsieht. Mehr zur Wohngebäudeversicherung für Vermieter.
Elementarschutz
Starkregen und Überschwemmung zählen in vielen Regionen längst nicht mehr zu den Ausnahmefällen. Ohne eingeschlossenen Elementarschutz trägt der Vermieter solche Schäden vollständig selbst. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Mietparteien kann das schnell existenzbedrohend werden.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Rutscht ein Besucher auf dem nicht geräumten Gehweg aus oder löst sich ein loser Dachziegel, haftet der Eigentümer. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt Personen- und Sachschäden Dritter bis zur vereinbarten Deckungssumme und gehört zur Grundausstattung jeder vermieteten Immobilie. Mehr zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Mietausfallversicherung
Brennt eine Wohnung aus oder wird sie durch einen Leitungswasserschaden unbewohnbar, fehlt die Miete oft über Monate, während Kredit und Betriebskosten weiterlaufen. Die Mietausfallversicherung federt genau diesen Ertragsausfall ab. Mehr zur Mietausfallversicherung.
Vermieterrechtsschutz
Streit um Nebenkostenabrechnungen, eine Räumungsklage oder eine Kündigung wegen Eigenbedarfs: Mietrechtliche Auseinandersetzungen sind für Vermieter keine Seltenheit. Ein Vermieterrechtsschutz übernimmt die Kosten für Anwalt und Gericht in solchen Fällen, abhängig von der vereinbarten Selbstbeteiligung und Wartezeit. Mehr zum Vermieterrechtsschutz.
Mehrfamilienhäuser: eigene Spielregeln
Mit jeder zusätzlichen Mietpartei steigt die Komplexität: mehr Gebäudetechnik, mehr Gemeinschaftsflächen, ein höheres Schadenpotenzial pro Ereignis. Für Mehrfamilienhäuser empfiehlt sich deshalb eine eigene Risikobetrachtung statt einer Standardpolice. Mehr zur Mehrfamilienhausversicherung.
Photovoltaik und Wärmepumpe in der Gebäudeversicherung
Eine neu installierte Photovoltaikanlage oder Wärmepumpe verändert das versicherte Risiko. Beide Anlagen sollten dem Versicherer gemeldet werden, damit sie im Schadenfall tatsächlich mitversichert sind. Unterbleibt die Meldung, kann der Versicherer die Leistung bei einem dadurch verursachten Schaden kürzen. Mehr zur Wärmepumpe in der Gebäudeversicherung.
Leerstand, Umbau und Sanierung
Steht eine Wohnung länger leer oder wird das Gebäude umfassend saniert, verändert sich das Risiko aus Sicht des Versicherers: unbeobachtete Wasserleitungen, Baustellenverkehr, fehlende Nutzung als Frostschutz im Winter. Längerer Leerstand und größere Umbauten sollten dem Versicherer vorab angezeigt werden, um die Gefahrerhöhung sauber abzudecken. Mehr zum leerstehenden Gebäude.
Schadenbeispiele aus der Vermietungspraxis
- Rohrbruch im dritten Stock eines Mehrfamilienhauses, Wasserschaden in zwei darunterliegenden Wohnungen
- Sturmschaden am Dach nach einem Orkantief, Mietausfall während der Dachreparatur
- Sturz eines Paketboten auf einem vereisten, nicht gestreuten Gehweg
- Rückstau nach Starkregen im Kellergeschoss eines vermieteten Hauses
Beim Kauf oder der Übernahme einer vermieteten Immobilie
Kommt die vermietete Immobilie nicht neu auf den Markt, sondern wechselt den Eigentümer, etwa durch Kauf oder Erbschaft, geht die bestehende Gebäudeversicherung gesetzlich auf den neuen Eigentümer über. Was das konkret bedeutet und worauf bei der übernommenen Police zu achten ist, lesen Sie in den Beiträgen Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel und Gebäudeversicherung beim Hauskauf.
Häufige Fragen
Brauche ich als Vermieter eine andere Gebäudeversicherung als Selbstnutzer?
Die Gebäudeversicherung selbst unterscheidet meist nicht nach Nutzung. Entscheidend ist aber, dass Mietausfall und Haftpflicht als eigene Bausteine mitgedacht werden, die für Selbstnutzer weniger relevant sind.
Was passiert, wenn ich eine Gefahrerhöhung nicht melde?
Verschweigen Sie eine Gefahrerhöhung wie Leerstand, Umbau oder eine neue Photovoltaikanlage, kann der Versicherer die Leistung im Schadenfall kürzen oder ganz verweigern.
Deckt die Mietausfallversicherung auch einen zahlungsunfähigen Mieter ab?
Nein. Die Mietausfallversicherung greift nur, wenn die Wohnung durch einen versicherten Sachschaden unbewohnbar wird. Ein Zahlungsausfall des Mieters ist ein eigenständiges, davon getrenntes Risiko.
Wie hoch sollte die Versicherungssumme für mein Mehrfamilienhaus sein?
Sie sollte dem tatsächlichen Wiederherstellungswert entsprechen. Ein gleitender Neuwertfaktor hilft, die Summe automatisch an die Baupreisentwicklung anzupassen und Unterversicherung zu vermeiden.