Übernimmt ein Immobilienunternehmen gleich ein ganzes Portfolio aus mehreren Objekten,
stellt sich die Frage nach dem Versicherungsschutz nicht einmal, sondern für jedes
einzelne Gebäude. Dieser Beitrag zeigt, worauf es dabei ankommt und warum die Struktur
des Deals den entscheidenden Unterschied macht.
Asset Deal: § 95 VVG gilt für jedes Objekt einzeln
Werden die Immobilien eines Portfolios einzeln als Vermögensgegenstände gekauft, einem
sogenannten Asset Deal, greift für jedes Gebäude für sich der gesetzliche
Vertragsübergang nach § 95 Versicherungsvertragsgesetz. Jede bestehende
Gebäudeversicherung geht automatisch auf den neuen Eigentümer über, mit dem jeweils
eigenen Sonderkündigungsrecht nach § 96 VVG.
Mehr zum Mechanismus beim einzelnen Eigentümerwechsel.
Bei zehn oder mehr übernommenen Objekten bedeutet das: zehn oder mehr einzelne Fristen,
die im Blick behalten werden müssen.
Share Deal: die Gesellschaft bleibt Versicherungsnehmerin
Anders sieht es bei einem Share Deal aus, bei dem nicht die Immobilien selbst, sondern
Anteile an der Gesellschaft übernommen werden, der die Immobilien gehören. Die
Eigentümerin der Gebäude im rechtlichen Sinn bleibt dieselbe Gesellschaft, es ändern sich
nur deren Gesellschafter. Ein gesetzlicher Vertragsübergang nach § 95 VVG findet in
diesem Fall grundsätzlich nicht statt, weil kein Eigentumswechsel am Gebäude selbst
vorliegt. Die bestehenden Versicherungsverträge laufen unter der bisherigen
Versicherungsnehmerin unverändert weiter.
Warum diese Unterscheidung in der Praxis entscheidend ist
Wird ein Portfolio als Share Deal strukturiert, entsteht kein unmittelbarer rechtlicher
Handlungsdruck bei den Versicherungen. Bei einem Asset Deal dagegen sollte vor
Vertragsunterzeichnung bereits feststehen, wie mit den zahlreichen einzelnen
Sonderkündigungsrechten umgegangen wird, damit keine Frist unbemerkt verstreicht oder
ein Objekt versehentlich ohne Schutz dasteht.
Versicherungs-Due-Diligence vor der Übernahme
Ganz gleich, wie der Deal strukturiert ist: Eine Prüfung des bestehenden
Versicherungsschutzes aller Objekte lohnt sich, bevor das Portfolio übernommen wird.
Entsprechen die
Versicherungssummen den tatsächlichen Wiederherstellungswerten, ist Elementarschutz
durchgängig eingeschlossen, gibt es noch offene Schadenfälle, und wie unterscheiden sich
Selbstbehalte und Bedingungswerke zwischen den einzelnen Objekten. Gerade bei Portfolios,
die über Jahre gewachsen sind, finden sich hier häufig sehr unterschiedliche
Versicherungsstände.
Konsolidierung nach der Übernahme
Ein übernommenes Portfolio bringt oft eine uneinheitliche Versicherungslandschaft mit
sich: verschiedene Versicherer, unterschiedliche Vertragsgenerationen, teils veraltete
Bedingungswerke. Nach der Übernahme bietet sich die Gelegenheit, alle Objekte auf ein
einheitliches, aktuelles Deckungskonzept umzustellen, etwa über einen Rahmenvertrag, der
Gebäudeversicherung, Haftpflicht und je nach Struktur auch Vermögensschadenhaftpflicht
und D&O für den gesamten Bestand konsistent abbildet.
Mehr zu Versicherungen für Immobilienunternehmen.
Checkliste für die Portfolioübernahme
- Deal-Struktur klären: Asset Deal oder Share Deal, und welche versicherungsrechtlichen Folgen das hat
- Bei Asset Deals: Fristen für alle Sonderkündigungsrechte zentral erfassen
- Versicherungssummen aller Objekte gegen aktuelle Wiederherstellungswerte prüfen
- Offene Schadenfälle je Objekt dokumentieren und übernehmen
- Elementarschutz und Selbstbehalte über das gesamte Portfolio vergleichen
- Konsolidierung auf ein einheitliches Deckungskonzept prüfen
Fazit
Bei einer Portfolioübernahme entscheidet die Struktur des Deals, ob und wie die
bestehenden Gebäudeversicherungen übergehen. Ein Asset Deal bringt viele einzelne
Fristen mit sich, ein Share Deal lässt die Verträge formal unberührt. In beiden Fällen
lohnt sich eine gründliche Prüfung des bestehenden Versicherungsschutzes und die
Überlegung, den übernommenen Bestand anschließend auf ein einheitliches Konzept
umzustellen.
Einen Überblick über alle relevanten Bausteine für Immobilienunternehmen finden Sie
unter Versicherungen für Immobilienunternehmen.
Für einzelne Mehrfamilienhäuser im Bestand lesen Sie auch
Mehrfamilienhausversicherung.
Häufige Fragen
Muss bei jedem übernommenen Objekt einzeln gekündigt oder neu abgeschlossen werden?
Nur wenn das jeweilige Sonderkündigungsrecht genutzt werden soll oder der bestehende
Vertrag nicht passt. Ansonsten laufen die Verträge bei einem Asset Deal automatisch mit
dem neuen Eigentümer weiter, bei einem Share Deal ohnehin unverändert unter der
bisherigen Gesellschaft.
Lohnt sich eine sofortige Konsolidierung aller Verträge nach der Übernahme?
Das hängt vom Zustand des übernommenen Bestands ab. Bei stark uneinheitlichen oder
veralteten Policen spricht viel für eine zeitnahe Harmonisierung, bei frisch
abgeschlossenen, passenden Verträgen kann es sinnvoll sein, die jeweilige Vertragslaufzeit
zunächst auslaufen zu lassen.