Immobilienversicherung: Welche Absicherung braucht Ihre Immobilie?

Gebäudeversicherung: die Basis jeder Immobilienabsicherung

Die Gebäudeversicherung deckt Sachschäden am Gebäude selbst ab, in der Regel durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Entscheidend ist dabei weniger die Prämie als die Versicherungssumme: Ist sie zu niedrig angesetzt, droht im Schadenfall eine Unterversicherung. Viele Tarife arbeiten deshalb mit einem gleitenden Neuwert, der die Versicherungssumme automatisch an die Baupreisentwicklung anpasst.

Für Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen in einer WEG und Gewerbeimmobilien gelten unterschiedliche Kalkulationsgrundlagen. Details dazu finden Sie auf den jeweiligen Zielgruppenseiten weiter unten.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Als Eigentümer tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht für Ihr Grundstück: Gehwege müssen geräumt, Treppen in Ordnung, Beleuchtung funktionstüchtig sein. Verletzt ein Dritter sich auf dem Grundstück und lässt sich eine Pflichtverletzung nachweisen, haftet der Eigentümer mit seinem gesamten Vermögen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt solche Personen- und Sachschäden bis zur vereinbarten Deckungssumme. Mehr zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Elementarschäden: Überschwemmung, Starkregen, Rückstau

Elementarschäden sind in der Standard-Gebäudeversicherung meist nicht automatisch enthalten und müssen gesondert eingeschlossen werden. Gerade Starkregenereignisse mit Rückstau in der Kanalisation haben in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte lohnt sich eine Prüfung, ob der bestehende Vertrag diesen Baustein überhaupt enthält.

Mietausfallversicherung

Wird eine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt nach einem Brand- oder Leitungswasserschaden unbewohnbar, fällt die Miete aus, während Kredit- und Betriebskosten weiterlaufen. Die Mietausfallversicherung ersetzt den entgangenen Mietertrag für die Dauer der Wiederherstellung. Wichtig: Sie greift nur bei einem versicherten Sachschaden, nicht bei einem zahlungsunfähigen Mieter. Mehr zur Mietausfallversicherung.

Rechtsschutz für Eigentümer und Verwaltungen

Streitigkeiten um Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen oder Kündigungen lassen sich selten ganz vermeiden. Ein Vermieterrechtsschutz übernimmt die Kosten für Anwalt und Gericht in solchen Fällen. Hausverwaltungen benötigen darüber hinaus oft einen eigenen Rechtsschutzbaustein für vertrags- und arbeitsrechtliche Streitigkeiten aus dem eigenen Verwaltungsbetrieb.

Technische Risiken und Betreiberpflichten

Aufzüge, Heizungsanlagen, Photovoltaik und zunehmend auch Wärmepumpen bringen eigene Betreiberpflichten mit sich. Wird eine technische Anlage nicht ordnungsgemäß gewartet und verursacht dadurch einen Schaden, kann das zu einer Gefahrerhöhung im Sinne des Versicherungsvertrags führen. Nachrüstungen an Gebäudetechnik sollten deshalb immer dem Versicherer gemeldet werden, bevor ein Schaden entsteht, nicht erst danach.

Private und gewerbliche Nutzung: Was sich unterscheidet

Ein reines Wohngebäude, ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus und eine Gewerbeimmobilie werden versicherungstechnisch unterschiedlich behandelt. Schon ein geringer Gewerbeanteil im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses kann die Einstufung des gesamten Gebäudes verändern. Bei Nutzungsänderungen, etwa wenn aus einer Wohnung ein Gewerbebüro wird, besteht eine Meldepflicht gegenüber dem Versicherer.

Häufige Fragen

Welche Versicherung braucht jede Immobilie mindestens?

Für jedes Gebäude ist eine Gebäudeversicherung sinnvoll, ergänzt um eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers.

Was bedeutet Unterversicherung bei der Gebäudeversicherung?

Unterversicherung liegt vor, wenn die Versicherungssumme den tatsächlichen Wiederherstellungswert des Gebäudes unterschreitet. Im Schadenfall kürzt der Versicherer die Leistung dann anteilig.

Sind Elementarschäden automatisch mitversichert?

Nicht automatisch. Elementarschäden wie Überschwemmung, Starkregen oder Rückstau müssen in der Regel gesondert als Baustein eingeschlossen werden.

Was ist der Unterschied zwischen Mietausfall und Mietnomaden-Schutz?

Die Mietausfallversicherung greift nur nach einem versicherten Sachschaden, etwa einem Brand. Der Ausfall durch einen nicht zahlenden Mieter ist ein anderes, separat zu betrachtendes Risiko.

Muss ich eine Nutzungsänderung dem Versicherer melden?

Ja. Wird aus einer Wohnung ein Gewerbebüro oder ändert sich die Nutzung eines Gebäudeteils, besteht eine Meldepflicht. Unterbleibt sie, kann der Versicherungsschutz gefährdet sein.

Was ist eine Obliegenheit in der Gebäudeversicherung?

Eine Obliegenheit ist eine Pflicht, die der Versicherungsnehmer einhalten muss, damit der Versicherungsschutz bestehen bleibt, etwa eine Gefahrerhöhung zu melden oder einen Schaden unverzüglich anzuzeigen. Wird eine Obliegenheit verletzt, kann der Versicherer die Leistung kürzen oder verweigern.

Was bedeutet ein Ausschluss im Versicherungsvertrag?

Ein Ausschluss benennt Schäden oder Umstände, für die der Versicherer ausdrücklich nicht einsteht, etwa grobe Fahrlässigkeit ohne entsprechenden Einschluss oder bestimmte Elementargefahren ohne Zusatzbaustein. Ausschlüsse stehen in den Versicherungsbedingungen und sollten vor Vertragsschluss gelesen werden.

Wie läuft eine Schadenregulierung in der Praxis ab?

Nach der Schadenmeldung prüft der Versicherer, ob der Schaden versichert ist, ermittelt die Schadenhöhe, häufig über einen Gutachter, und zahlt die vereinbarte Entschädigung aus. Vollständige Unterlagen und Fotos direkt nach dem Schadenfall beschleunigen die Regulierung erfahrungsgemäß erheblich.